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海域使用权评估
发布时间: 2021-01-07 17:46
海域使用权评估
海域使用权是单位或个人以法定方式取得的对国家所有的特定海域的排他性支配权利。这种排他性的支配权包括对特定海域的占有、利用、收益的权利和一定方式下的处分权利，具有排 他性、合法性、期限性、受限性四个特征。它是一种自然资源使用权，是从海域所有权上派生出来的一种财产权利，使用权人可以运用这种权利对特定海域的使用价值进行开发利用和收益，谋取一定的利益，实现一定的目的。海域使用权是所有权与使用权分离的一种表现形式，从性质上讲是他物权，是一种以海域的使用价值为其内容的用益物权。
海域权属制度：
1、海域所有权：海域所有权全部属国家所有。它不同于土地所有权分为国家所有与集体所有两种性质。海域所有权的特征：所有权主体的唯一性；所有权客体是一个立体空间。
2、海域使用权：我国确立了海域所有权和使用权相分离的原则。海域使用权的概念，前面以述。海域使用权最高期限，按照下列用途确定：
（1）养殖用海15年；
（2）拆船用海20年；
（3）旅游、娱乐用海25年；
（4）盐业、矿业用海30年；
（5）公益事业用海40年；
（6）港口、修造船厂等建设工程用海50年。
海域使用金：
海域使用金是指国家以海域所有者身份依法出让海域使用权，而向取得海域使用权的单位和个人收取的权利金。海域使用金包括海域出让金、海域转让金和海域租金。
1、海域出让金：是指国家将海域使用权在一定时限内有偿出让给海域使用人时，按照规定向海域使用人收取的海域使用权出让价款。海域使用期满后，海域使用人经批准续期使用而缴纳的海域使用权出让价款，也属海域使用金。
2、海域转让金：是指通过有偿出让形式取得的海域使用权转让给他人开发、利用时，就其所取得的增值额按规定的比例，向国家缴纳的海域使用权转让增值的部分价款。
3、海域租金：是指在不转让海域使用权的条件下，海域使用人将通过有偿出让方式取得的海域使用权出租给他人开发、利用时，就其所取得的租金收入按规定的比例，向国家缴纳的海域使用权出租收入的部分价款。
海域使用权抵押贷款：
（一）海域使用权抵押贷款的概念
海域使用权抵押贷款，是指海域使用权人在不转移海域使用权占有方式的情况下，将海域使用权作为债权的担保，经抵押登记后，向金融机构获得贷款的行为。当债务人不履行债务 时，债权人（金融机构）有权依法处分该海域使用权，并对处分所得的价款优先受偿。在这一关系中，提供海域使用权作为担保的为抵押人，接受海域使用权担保的 金融机构为抵押权人。
（二）不得抵押的海域使用权情形
根据《海域使用权管理规定》第四十二条规定，有下列情形之一的海域使用权不得出租，抵押：
1、权属不清或者权属有争议的；
2、未按规定缴纳海域使用金、改变海域用途等违法用海的；
3、油气及其他海洋矿产资源勘查开采的；
4、海洋行政主管部门认为不能出租，抵押的（如公益性用海）。
影响海域估价的因素：
（一）区位条件
海域区位就是海域的空间位置及与其相邻陆地或海域的相互关系。在海域价值评估中，需分析的区位因素很多，包括区位优势、地理区位、经济区位、交通区位、区域等级、周边地区的自然社会经济发展概况等等。
（二）自然因素
为进行海域估价，要通过资料收集（如海岸调查资料、海籍图、海域登记表）和外业调查，获取待估海域的地质地貌、气候、水文、生物条件、海水质量、自然灾害等相关资料，并着重分析影响海域使用方向、收益大小的因素和影响程度，作为评估海域使用价值的基础资料。
（三）社会经济因素
海域估价需要考虑到各种社会经济条件对海洋开发利用和利用效益的影响。社会经济因素包括经济因素、技术因素、人口和城镇因素、文化因素、政治因素以及资源环境的变迁等。
1、海域所有权：海域所有权全部属国家所有。它不同于土地所有权分为国家所有与集体所有两种性质。海域所有权的特征：所有权主体的唯一性；所有权客体是一个立体空间。
2、海域使用权：我国确立了海域所有权和使用权相分离的原则。海域使用权的概念，前面以述。海域使用权最高期限，按照下列用途确定：
（1）养殖用海15年；
（2）拆船用海20年；
（3）旅游、娱乐用海25年；
（4）盐业、矿业用海30年；
（5）公益事业用海40年；
（6）港口、修造船厂等建设工程用海50年。
海域使用金：
海域使用金是指国家以海域所有者身份依法出让海域使用权，而向取得海域使用权的单位和个人收取的权利金。海域使用金包括海域出让金、海域转让金和海域租金。
1、海域出让金：是指国家将海域使用权在一定时限内有偿出让给海域使用人时，按照规定向海域使用人收取的海域使用权出让价款。海域使用期满后，海域使用人经批准续期使用而缴纳的海域使用权出让价款，也属海域使用金。
2、海域转让金：是指通过有偿出让形式取得的海域使用权转让给他人开发、利用时，就其所取得的增值额按规定的比例，向国家缴纳的海域使用权转让增值的部分价款。
3、海域租金：是指在不转让海域使用权的条件下，海域使用人将通过有偿出让方式取得的海域使用权出租给他人开发、利用时，就其所取得的租金收入按规定的比例，向国家缴纳的海域使用权出租收入的部分价款。
海域使用权抵押贷款：
（一）海域使用权抵押贷款的概念
海域使用权抵押贷款，是指海域使用权人在不转移海域使用权占有方式的情况下，将海域使用权作为债权的担保，经抵押登记后，向金融机构获得贷款的行为。当债务人不履行债务 时，债权人（金融机构）有权依法处分该海域使用权，并对处分所得的价款优先受偿。在这一关系中，提供海域使用权作为担保的为抵押人，接受海域使用权担保的 金融机构为抵押权人。
（二）不得抵押的海域使用权情形
根据《海域使用权管理规定》第四十二条规定，有下列情形之一的海域使用权不得出租，抵押：
1、权属不清或者权属有争议的；
2、未按规定缴纳海域使用金、改变海域用途等违法用海的；
3、油气及其他海洋矿产资源勘查开采的；
4、海洋行政主管部门认为不能出租，抵押的（如公益性用海）。
（一）区位条件
海域区位就是海域的空间位置及与其相邻陆地或海域的相互关系。在海域价值评估中，需分析的区位因素很多，包括区位优势、地理区位、经济区位、交通区位、区域等级、周边地区的自然社会经济发展概况等等。
（二）自然因素
为进行海域估价，要通过资料收集（如海岸调查资料、海籍图、海域登记表）和外业调查，获取待估海域的地质地貌、气候、水文、生物条件、海水质量、自然灾害等相关资料，并着重分析影响海域使用方向、收益大小的因素和影响程度，作为评估海域使用价值的基础资料。
（三）社会经济因素
海域估价需要考虑到各种社会经济条件对海洋开发利用和利用效益的影响。社会经济因素包括经济因素、技术因素、人口和城镇因素、文化因素、政治因素以及资源环境的变迁等。
（四）海域使用权估价的基本程序
从接受估价委托开始到最后出具估价报告并收取估价报酬的全过程的各项具体工作的先后次序，称之为估价的基本程序。
1、获取估价业务
2、受理估价委托及明确估价的基本事项
（1）明确估价目的。估价目的由委托人提出。估价目的一般有：海域使用权出让、转让、海域使用金征收、海域增值金征收、租赁、抵押、资产核定等。
（2）明确估价对象。主要包括估价对象实物、权益和海域区位状况。估价对象及范围和内容，应根据估价目的，依据法律法规并征求受委托人认可后综合确定。估价人员应向委托人提出可由其提供的关于估价对象基本状况的资料（如：区域位置、面积、用途、使用权状况等）。
（3）明确估价时点。即要明确所评估的价值是指哪个具体时间点上的价值，一般用年、月、日表示。
（4）签订估价合同（略）。
3、拟定估价作业方案
主要包括：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料；实地查看查证；预计所需时间、人力、估价额；拟定作业步骤和作业进度。
4、搜集估价所需资料
搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。对搜集资料应进行核实，并对所搜集资料进行整理、分类、分析、总结。
5、现场查看估价对象
现场查看包括两个方 面：一是对估价对象的有关情况到现场查证、核实；二是对未知情况进行调查。现场查看的内容主要包括：海域位置状况、海域利用现状、宗海周围环境景观、宗海 自然环境因子的调查等；对事先搜集的资料进行核实，并补充搜集估价所需资料；了解当地海域市场行情和特性；对估价对象及周围环境进行拍照等。
6、选定估价方法
对于有交易实例海区 的宗海估价采用市场比较法；对于有基准价格和宗海价格修正系数表的宗海采用基准价格修正法；对于有收益的宗海可采用收益法。估价方法的采用，取决于估价对 象的类型、估价方法的适用条件以及所搜集的资料的数量和质量。对于同一估价对象，宜选用两种以上估价方法，且不得随意取舍。有条件选用市场比较法的，应以 市场比较法为主要估价方法。估价方法选定后，即可进行具体的测算。
7、确定估价结果
同一估价对象在同一估价时点，采用不同的估价方法，所求取的估价结果可能不同，这是正常的。当这些估价结果差异较大时，应查找并排除出现较大差异的原因，一般说可以按照以下顺序进行检查：①计算过程是否有错误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否适当；⑤估价方法选用是否合适于估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则。
在确认上述无误之 后，可选用合适的数学方法（如：简单算术平均数、加权平均数、中位数、众数等），求出一个综合的估价结果。当选用加权平均数时，应根据估价方法的适合性、 占有资料的全面准确性程度，赋予不同的权数。适合性、全面准确性大的赋予较大的权数，反之，赋予较小的权数，权数要符合规定的界限范围。
8、撰写估价报告
由于目前海域估价报告的撰写还没有《规范》、《规定》等规范性格式要求，因此目前基本采用房地估价、土地估价、资产估价的撰写格式、内容（此处略）。
9、交付估价报告。
10、估价资料归档。
从接受估价委托开始到最后出具估价报告并收取估价报酬的全过程的各项具体工作的先后次序，称之为估价的基本程序。
1、获取估价业务
2、受理估价委托及明确估价的基本事项
（1）明确估价目的。估价目的由委托人提出。估价目的一般有：海域使用权出让、转让、海域使用金征收、海域增值金征收、租赁、抵押、资产核定等。
（2）明确估价对象。主要包括估价对象实物、权益和海域区位状况。估价对象及范围和内容，应根据估价目的，依据法律法规并征求受委托人认可后综合确定。估价人员应向委托人提出可由其提供的关于估价对象基本状况的资料（如：区域位置、面积、用途、使用权状况等）。
（3）明确估价时点。即要明确所评估的价值是指哪个具体时间点上的价值，一般用年、月、日表示。
（4）签订估价合同（略）。
3、拟定估价作业方案
主要包括：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料；实地查看查证；预计所需时间、人力、估价额；拟定作业步骤和作业进度。
4、搜集估价所需资料
搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。对搜集资料应进行核实，并对所搜集资料进行整理、分类、分析、总结。
5、现场查看估价对象
现场查看包括两个方 面：一是对估价对象的有关情况到现场查证、核实；二是对未知情况进行调查。现场查看的内容主要包括：海域位置状况、海域利用现状、宗海周围环境景观、宗海 自然环境因子的调查等；对事先搜集的资料进行核实，并补充搜集估价所需资料；了解当地海域市场行情和特性；对估价对象及周围环境进行拍照等。
6、选定估价方法
对于有交易实例海区 的宗海估价采用市场比较法；对于有基准价格和宗海价格修正系数表的宗海采用基准价格修正法；对于有收益的宗海可采用收益法。估价方法的采用，取决于估价对 象的类型、估价方法的适用条件以及所搜集的资料的数量和质量。对于同一估价对象，宜选用两种以上估价方法，且不得随意取舍。有条件选用市场比较法的，应以 市场比较法为主要估价方法。估价方法选定后，即可进行具体的测算。
7、确定估价结果
同一估价对象在同一估价时点，采用不同的估价方法，所求取的估价结果可能不同，这是正常的。当这些估价结果差异较大时，应查找并排除出现较大差异的原因，一般说可以按照以下顺序进行检查：①计算过程是否有错误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否适当；⑤估价方法选用是否合适于估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则。
在确认上述无误之 后，可选用合适的数学方法（如：简单算术平均数、加权平均数、中位数、众数等），求出一个综合的估价结果。当选用加权平均数时，应根据估价方法的适合性、 占有资料的全面准确性程度，赋予不同的权数。适合性、全面准确性大的赋予较大的权数，反之，赋予较小的权数，权数要符合规定的界限范围。
8、撰写估价报告
由于目前海域估价报告的撰写还没有《规范》、《规定》等规范性格式要求，因此目前基本采用房地估价、土地估价、资产估价的撰写格式、内容（此处略）。
9、交付估价报告。
10、估价资料归档。
